El barrio de la Noria es uno de los pocos lugares que todavía conserva una mayor parte de población local y uso de suelo habitacional en el sur del centro histórico de la ciudad de Oaxaca. Sin embargo, su población encuentra constantes retos para mantenerse en un centro histórico patrimonializado, donde existe un gran control sobre el actuar de las personas sobre sus propiedades.

El barrio de la Noria se erige sobre el territorio de una antigua hacienda productora de caña y trigo de origen colonial, la Labor de Santa Cruz de la Noria, conocida por haber sido propiedad de Porfirio Díaz en el siglo XIX, después de que le fue otorgada por el presidente Benito Juárez como premio por su participación en la llamada guerra de la intervención francesa.

Con los años, la propiedad de la hacienda se fue subdividiendo, formando el barrio de La Noria y un fraccionamiento residencial. El casco de la hacienda es hoy un hotel que fue separado del resto del barrio por la construcción de una de las avenidas principales de la ciudad contemporánea. Como la ciudad, el barrio de La Noria ha tenido una serie de procesos de transformación en los últimos 50 años.

Beatriz Ramírez tiene 62 años, es psicóloga de profesión y, al igual que sus padres, nació en el barrio de La Noria. Forma parte de la tercera generación de su familia que habita el centro de la ciudad. La señora Beatriz, así como sus hermanas, y otras vecinas del barrio, recuerdan que cuando eran más jóvenes, en la década de 1970, las calles del barrio no estaban pavimentadas, era un lugar todavía semi habitado, donde abundaban los terrenos sin construir y la mayoría de las construcciones eran casas de familias, habitaba mucha gente de edad avanzada, y no había prácticamente negocios.

La composición de la población del barrio también era diferente, era una zona popular donde abundaban las vecindades, algunas familiares y otras de arrendatarios.

“La gente del barrio que vivía aquí en las vecindades, algunas ya fallecieron, otros se fueron. Anteriormente había vecindades de gente muy pobre. Ahora la gente que es de aquí es más de clase media, tengo esa impresión. Había vecinas que tenían muchos hijos y vendían fritangas en la noche, o eran lavanderas. Todas esas personas ya no están aquí, no sé a dónde se fueron. Y la gente que está, casi todos tienen auto, y los que no tienen, no tienen muchos hijos que mantener. Eso es una cosa que también se nota, un nivel socioeconómico medio, antes era como más popular el barrio”, recuerda la señora Beatriz, en entrevista con Avispa Mídia.

Como ha sucedido en el resto del centro histórico, las vecindades han ido desapareciendo del barrio de La Noria. Las grandes propiedades se han subdividido, y muchas fueron adquiridas por personas de distintos lugares del Estado.

Otro cambio que transformó profundamente el barrio fue la construcción en la década de 1970 de la avenida Eduardo Mata, el periférico de la ciudad, que se constituyó como una barrera que enmarca el centro histórico y lo separa del resto de la ciudad. Así como la construcción en la década de 1980 de un supermercado Chedrahui, que fue configurando una zona comercial en las proximidades del barrio.

“Cerraron dos tienditas del barrio, una de ellas era de mis abuelos, que era un centro de convivencia del barrio importante. Recuerdo que cuando era niña, los jóvenes se reunían a poner música en la rocola y tomar un refresco. También mi abuelita tenía el único teléfono del barrio, y la gente iba ahí a hablar y platicar con ella. Es lamentable porque el tejido social se rompió”, comparte la señora Beatriz.

Políticamente también se vivieron cambios importantes a partir de la promulgación del reglamento de organización y participación ciudadana para la municipalidad de Oaxaca de Juárez, en noviembre de 1996. Este reglamento estableció la creación de los Comités de Vida Vecinal (Comvive) como el único mecanismo de participación ciudadana de la población de los barrios del centro histórico -y del resto de la ciudad- en relación a la planeación urbana, gestión de obras, y organización de la vida vecinal en general.

Esta reglamentación, que la señora Beatriz considera una organización impuesta por el municipio a las colonias de la ciudad, remplazó otras formas de organización barrial y encasilló a las asambleas vecinales en una sola forma de organización política.

En La Noria, más allá del Comvive, algunas personas han tratado de mantener vivo el tejido comunitario en el barrio a través de mantener las tradiciones religiosas de la comunidad, como fiestas, procesiones y posadas. Este grupo de personas, heredero de la tradición de las Comunidades Eclesiales de Base, sigue apostando por tejer esfuerzos comunitarios más allá de la organización impuesta por el municipio.

En los últimos años, la señora Beatriz y sus vecinas han visto nuevas transformaciones en su barrio, asociadas al aumento del costo de la propiedad y de los impuestos asociados a ella. De acuerdo a Ley de Ingresos del Municipio de Oaxaca de Juárez 2015, el valor unitario de suelo era de entre 1,300 y 3,400 pesos por metro cuadrado en el barrio de La Noria. En cambio, para el año 2025, la ley establece un valor unitario de suelo de entre 27 y 70 UMA (Unidad de Medida y Actualización) por metro cuadrado, lo que equivale a alrededor de entre 3000 y 8000 pesos. Estos valores son la base para el cobro del impuesto predial y para calcular el valor de la propiedad.

En cuanto al precio comercial de la propiedad en el barrio por metro cuadrado de terreno, de acuerdo a anuncios en sitios web de inmobiliarias que ofrecen propiedades en el barrio, es en promedio de 12 mil pesos.

Las vecinas del barrio también han visto el cambio de uso de suelo de habitacional para comercial. Han visto cada vez más negocios, algunos restaurantes y la llegada de una tienda de autoservicio Oxxo. También han observado la desaparición de vecindades y su transformación en espacios de renta de alojamiento por aplicación. En la esquina donde estaba la tienda de los abuelos de la señora Beatriz, hoy se encuentra un departamento que se renta en Airbnb.

Esta tendencia a la aparición de alojamientos de corto plazo es común en el barrio. En la calle de Fiallo, vive la señora Camila Flores, quien es originaria de la Ciudad de México pero lleva casi veinte años en Oaxaca. Esta vecina renta un departamento dentro de una vecindad, siendo esta una de las últimas opciones de la zona para rentar una vivienda por menos de 7 mil pesos.

Sin embargo, aun dentro de esta vecindad, los espacios para vivir de forma permanente se están extinguiendo, cada vez que un vecino deja uno de los 12 departamentos, los dueños no vuelven a rentarlo, sino que lo incorporan a la plataforma de renta de corto plazo Airbnb. De esta manera, por ahora, solo la señora Camila y tres vecinas más, con sus familias, son residentes permanentes del edificio, hasta que decidan irse, o los dueños les pidan desocupar las viviendas.

En el resto del barrio las rentas han subido de forma considerable, la renta de un monoambiente o un departamento chico es de entre 8 y 12 mil pesos mensuales. Mientras que los costos de renta de habitaciones o alojamientos completos en Airbnb oscilan entre los 20 y los 50 dólares por noche.

Además del aumento en el valor del impuesto predial y de los cambios en la vida del barrio, las residentes del sur del centro histórico de Oaxaca se enfrentan al reto de mantener en buen estado sus casas, o hacer ampliaciones y remodelaciones en un sector urbano que pertenece al centro histórico y que, por lo tanto, está sometido a estrictas reglamentaciones y trámites prolongados y costosos.

“Como estamos en el centro histórico hay que buscar la forma de evitar que vengan los inspectores [debido a las multas]. Porque hay una serie de condiciones muy extremas de lo que puedes hacerle a la casa, como los colores. Las remodelaciones son un rollote. Lo que la gente hace es descargar los coches de arena súper tarde o súper temprano. Todo se hace como de escondidas porque hay demasiadas condiciones. Igual nosotros no hemos podido hacer la subdivisión de la casa por lo mismo. Las personas que más recientemente se mudaron, mis vecinos, vendieron la casa, porque ya estaba muy deteriorada y era muy caro para ellos tirar y volver a levantar. Por eso fue que la vendieron”, señala la señora Beatriz.

Las hermanas Estela y Diana Sánchez pasaron por una situación similar en su casa sobre la calle Armenta y López, en los límites entre el barrio de La Noria y el barrio de Consolación. En este lugar, la familia Sánchez tiene un predio muy grande, que en algún momento llegó a atravesar la manzana por la mitad, conectando las calles de Armenta y López y Fiallo. En él, habitan seis núcleos familiares de la misma familia en sus respectivos terrenos, compartiendo el pasillo central como área común.

Una fachada de cantera verde con un portón enorme de herrería son la cara visible de este predio, en la parte superior de ella, tallado en la piedra, es visible el año de la construcción del inmueble principal del terreno: 1945. Esta parte, la más vieja de la construcción, fue hasta hace poco habitada por las hermanas Estela y Diana, y sus familias.

En el terremoto del 7 de septiembre de 2017, la parte del predio familiar que las hermanas habitaban sufrió daños estructurales y tuvieron que abandonarla, ahora rentan un departamento en una colonia más al sur de la ciudad. Como para los vecinos de la señora Beatriz, para las hermanas Sánchez resulta demasiado costoso derribar su casa y volverla a levantar, o costear una remodelación que les permita volver a habitarla. El hecho de encontrarse en el centro histórico de la ciudad no ayuda, los permisos son engorrosos y de costos elevados, además de que implicaría regularizar una serie de cuestiones sobre la propiedad del inmueble, tramites con costos muy elevados también.

También existe una gran incertidumbre sobre la propiedad de los bienes en esta zona, ya que, por los altos costos de impuestos y tarifas notariales, muchas personas no tienen escrituras actualizadas o no han podido hacer las subdivisiones correspondientes.

Al tratar de esquivar las reglamentaciones municipales, la población de los barrios del centro histórico corre el riesgo de tener que pagar multas severas al municipio de Oaxaca de Juárez. Por ejemplo, por utilizar colores no autorizados en el catálogo oficial en las fachadas, la multa es de entre 50 y 200 UMA, entre 5 mil y 22 mil pesos, aproximadamente. Por retirar herrería -uno de los elementos distintivos de la arquitectura colonial de la ciudad- deben pagar de 100 a 500 UMA (entre 11 y 50 mil pesos) más reparación del daño aprobado por el Instituto Nacional de Antropología e Historia, instancia encargada de la regulación.

Por cada acción determinada de demolición y construcción no autorizada en un inmueble del centro histórico, la multa es de entre 100 y 500 UMA. Por último, por dañar voluntaria o involuntariamente cualquiera de los edificios catalogados y no catalogados ubicados dentro del polígono del centro histórico, la multa determinada por el municipio es de entre 50 y 1000 UMA, es decir, puede ser de hasta más de cien mil pesos.

En este contexto, las hermanas Sánchez sueñan con volver a levantar su casa en el centro, mientras ahorran para hacerlo, poco a poco han ido demoliendo las partes dañadas y sacando el escombro sin llamar la atención.